كامل إبراهيم: العاصمة الإدارية أصبحت واقع.. والفترة الحالية هي التوقيت المثالي للشراء

تستعين الشركات الكبرى فى السوق العقارية بشركات متخصصة فى التطوير، لتقوم بوضع دراسات الجدوى وتطوير مشروعاتها، بالرغم من وجود قسم التطوير ويضم كفاءات به، وذلك يكون رغبة من الشركات فى تحقيق أفضل النتائج.

"الزمان" حاورت المهندس كامل إبراهيم، رئيس قطاع التطوير بشركة إنفرجين للتطوير وإدارة المشروعات، والذى أوضح مزايا علم التطوير، ودور شركات التطوير فى توقع مخاطر الاستثمار، ووضع الحلول، كما قدم نصائح ليساعد العميل فى السوق العقارى المصرى لاختيار أفضل وحدة للاستثمار ويضمن العائد الجيد منها، وتوقعاته للسوق العقارية الفترة المقبلة، وأفضل توقيت للشراء.. وإلى نص الحوار..

فى البداية.. حدثنا ما هو دور مدير التطوير فى الشركات؟

أولًا: مدير التطوير هو منصب يوجد فى كل الشركات العقارية الكبرى، ولكن هناك شركات متخصصة فى التطوير قائمة بذاتها، وتكون متخصصة فى إدارة التطوير فقط وليس داخل شركة التطوير العقارى، وتكون هنا الخدمة مقدمة للمطورين والمستثمرين العقاريين.

ثانيًا: إدارة التطوير هو جزء تم استحداثه ليوازن بين الاستثمار أو التجارة والجزء التيكنكال فى إدارة المشروعات، وفى السابق، حينما كانت تحدث مشكلة فى إدارة المشروعات عند الرجوع للمستثمر لم يكن هناك لغة تواصل، وهو ما كان يأكل من الربح، وكان دور إدارة المشروعات قاصر على الأموال التى سيتم صرفها على المشروع، ولكن العائد ليس من اختصاصه.

ويمكن القول إن إدارة التطوير هى إدارة تم استحداثها لتوازن بين العائد والمصروف على المشروع، وأيضًا تضع دراسات الجدوى معتمدة على عوامل كثيرة، منها دراسة السوق، وأسعار البيع، ودراسة مواد البناء، أسعار الخامات، المؤشرات الاستثمارية الخاصة بالقطاع ومنها تحديد الربح، مدة السداد؟، والفرصة الاستثمارية البديلة، ونحن كإدارة تطوير نقوم بعمل هذه الدراسة كاملة، ونساعد المطورين لتحقيقها. نحن نعمل حاليًا فى أكثر من 20 مشروعا، مع 11 مطورا عقاريا.

ما هو الفرق بين إدارة التطوير الداخلية فى الشركة وبين شركات التطوير وإدارة المشروعات؟

خبرات علم التطوير فى العالم ليست كبيرة، والموجودين فى مصر لديهم هذا العلم والخبرة ليسوا كُثر، وحاليًا أقوم بتدريس ذلك العلم فى الجامعة، مثل الجامعة الأمريكية والجامعة الألمانية وعين شمس، وحاليًا جارٍ التنسيق مع كلية فنون جميلة جامعة الإسكندرية لتدريسها، فهو علم حديث ونحتاج إلى تخريج أجيال يكون لديها العلم والخبرات.

نحن أصبح لدينا خبرة فى إدارة التطوير، والشركات تتخذ يوميًا قرارات هامة ومصيرية فى مشروعاتها واستثماراتها، وإذا لم يكن هناك خبرة لاتخاذ القرار الصحيح، قد لا يحقق الاستثمار العائد المرجو منه.

ولذلك الخبرات الكبيرة تجذب المطورين الذين لديهم إدارة تطوير للاستعانة بشركات "أوت سورس"، والتطوير يعتبر عملة نادرة، والنادر مُكلف، فحتى المطور الذى يحقق مليار جنيه مبيعات سنوية لن يكون لديه قدرة الشركات الخارجية المتخصصة، خاصة ونحن فى شركة إنفرجين نعمل بخبرة 20 مشروعا.

كيف توازن كفة التنافس بين الشركات التى تتولى تطوير مشروعاتها؟

كل مشروع يكون له فريق خاص يقوم على تطويره، مثل مكاتب الاستشاريين العقاريين، ويستطيع ذلك الفريق الخروج بنقاط القوة والاختلاف والميزات لكل مشروع، فكل مشروع يتم دراسة نقطة القوة الخاصة به، وهو ما يقوم به علم التطوير، أى أنه يدرس الحالة الخاصة بالمشروع، والأكيد أنه لا يوجد مشروع مثل الآخر، فاختلاف الموقع وشكل الأرض، والجيران، واختلاف توقيت طرح المشروع.

التضخم العالمى.. كيف تراعى ذلك البعد فى دراسات الجدوى الخاصة بالمشروعات الجديدة؟

لدينا قسم فى الشركة "project control" وهو مسؤول عن التحكم فى المشروع بداية من الجدول الزمنى ودراسة التكلفة، و"التريند" الخاص بسعر الدولار وتغيراته، والسوق العالمى، والبدائل لأماكن استيراد المواد الخام ومواد البناء، ودراسات ذلك لمدة 5 سنين، ومن الوارد برغم هذه الدراسات أن يحدث وباء مثل "كوفيد" لم يكن متوقع أو "تريند"، ويتم ترك جزء لنهاية المشروع، يكون جزء من الربح تحت اسم "المخاطر المحيطة بالمشروع"، ونضع به بعض البنود مترجمة إلى فلوس، إذا وقع حدث غير متوقع يكون هذا الجزء تم إضافته للمطور أو المستثمر على ربحه الأساسى.

ويجب أن نعلم أن المخاطرة أو الأزمة التى تحدث تكون على القطاع كله، والفرق يكون بين من توقعها قبل حدوثها، وبين من تفاجئ بها، لو توقعتها مبكرا سيكون لديك أكثر من حل وستختار المناسب لك.

كعميل.. كيف يمكنه اختيار وحدة إدارية فى العاصمة الإدارية الجديدة فى ظل التنافس الكبير فى المشروعات الكثيرة المطروحة؟

أولًا: عليه التعرف على أطراف المشروع، والقائمين عليه من حيث خبرتهم كُلًا فى تخصصه، لأنها من عوامل نجاح المشروع.

ثانيًا: يفضل أن يكون للشركة سابقة أعمال وخبرة.

ثالثًا: إذا كانت الشركة بدأت فى الأعمال البنائية للمشروع يعطى ذلك نوعًا من المصداقية.

كيف يمكن للعميل تقييم سعر المشروع؟

لا يجب النظر إلى تسعير المشروع فقط، ولا يمكن تطبيق المثل الشعبى "الغالى ثمنه فيه" فى كل الأحوال، فهناك مشروعات يكون سعر المتر بها غالى جدًا إلا أن العائد الاستثمارى عليها سيكون جيد، ويجب الإشارة إلى أن هناك حد مُعين من النزول بالتسعير، لأنه قد يكون مؤشر على عدم الدراسة الكافية والجيدة للسوق والمشروع، فعلى سبيل المثال حاليًا سعر المتر الإدارى فى العاصمة متوسط من 27 وحتى 29، واحد شاطر جاب بـ25.5 أو 26، لكن لو المتر بـ20 يجب هنا التساؤل ووضع علامة استفهام.

ما هى الخطط التسويقية الجيدة التى تتبعها الشركات فى ظل منافسة بعض المطورين على "الكاش باك"؟

أن خطة التسعير تختلف من مطور لأخر وهنا المطورين الذين يعتمدون على ذلك يعتمد على العائد وبعضهم يبيع بدون العائد، ولذلك تأتى الخسارة، ولكن من لديه ثقة فى المشاريع وسابقة أعمال ليس ملزم بذلك العائد، لكن على المطورين الجدد هم الذين يعملون على عقود الالتزام.

هل عقود الالتزام بالتأجير ستسبب أزمة؟

بالطبع.. والشركات لجأت لها نتيجة المنافسة الشديدة، وقد تكون وجدت أنها لم تخرج بمشروع قادر على المنافسة فاعتمدت عليه تلك العقود.

هل تتوقع لمنطقة الأعمال المركزية فى العاصمة الإدارية أن يحدث إقبال عليها؟

سيحدث إقبالًا ضخمًا.. الحكومة تركز على العاصمة الإدارية لأنه مشروع قومى وتم صرف تريليونات عليه ويعتبر مستقبل مصر مرتبط بالعاصمة الإدارية، وبه بنية تحتية قوية جدا، فى كل الجوانب، ولم تشهده مصر من قبل، فمستقبل مصر فى العاصمة الإدارية أصبح غير مرتبط بوجود القيادة السياسة، وحقيقة موجودة بوجود جمهورية مصر العربية.

حاليًا هو أفضل وقت للشراء قبل إطلاق مشروع العاصمة الإدارية بشكل رسمى، فاليوم يصل متر الأرض الإدارى لـ27 ألف جنيه، بعد الإطلاق سيصل إلى 40 ألف جنيه.

وماذا عن التأجير للوحدات الإدارية؟ ما جدوى ذلك؟

المهم فى الشراء أو التأجير هو الاستعانة بسابقة أعمال وخبرات ومطورين مميزين قبل عملية البيع يطمئن العميل، وتكون هناك دراسة كاملة للمشروع لنجاحه وذلك يعود على المطور بربح جيد طالما يمتلك خبرة وأعمال قائمة بالفعل على أرض الواقع، ذلك يعمل على نجاح أى مشروع.

مؤخرًا.. هناك تراجع فى طرح المشاريع السكنية مقابل منافسة كبيرة فى الإدارى والتجارى.. ما رأيك فى ذلك؟

الفترة الماضية كان أغلب العملاء والمستثمرين يتجهون للسكنى، لأن العاصمة الإدارية لم تكن قائمة على أرض الواقع ولكن فى الوقت الحالى، وفى ظل المدن الجديدة خلق منافسة وقاعدة العملاء والمستثمرين توسعت فى ذلك، وخلق منافسة على التجارى والإدارى لأن هناك عائدا ربحيا جيدا فى المستقبل، ومنهم من يتجه للسكنى أيضا، لا يوجد فقاعة بين السكنى أو الإدارى أو التجارى، ولكن هناك طلب متواجد على جميع الطروحات لأن الاختلاف كان فى القدرات الشرائية، من بعد تعويم الجنيه.

ألم يؤثر التضخم على القدرة الشرائية؟

من بعد 2017 تقلصت القدرة الشرائية جدًا، وكان هناك تضخم مرتفع فى خلال الثلاث أعوام الماضية كانت تقلصات على الجميع.. وما حدث قبل ذلك من قفزة سعر الدولار من 8 جنيهات إلى 18 جنيها لن تحدث مرة أخرى فى ظل التغييرات العالمية الحالية، فن تتأثر القدرة الشرائية مثل ذى قبل.

ما النصيحة التى تقدمها للعميل فى الوقت الراهن؟

يجب أن يستثمر فى الوقت الحالى لأن ذلك سيعود عليه بالربح المرتفع فى الوقت القريب، ولكن يجب أن يختار المناسب والأفضل من المطورين والاختيار ما بين التجارى والسكنى، لا يوجد أوفر فى الأسعار حاليًا مثل الفترة الماضية، وأن يتوجه العميل لمطور متخصص فى مكانه كمطور سكنى أو مطور إدارى أو تجارى، لأنه إذا توجه لمطور بدون خبرات سوف يخسر أمواله، البحث وتحديد الهدف والاختيار يكون مناسبا.

ما توقعاتكم لأسعار قطاع العقارات الفترة المقبلة؟

لا أحد يستطيع أن يتوقع سعر العقار، لأن ما يقيدنا هنا ليس التوقعات ولكن التكلفة والخامات التى تزيد مع الوقت أو تقل إلى حد ما، وكل مكان يختلف سعره عن مكان آخر، المطورون الذين لا يمتلكون سابقة أعمال ويدخلوا القطاع بمشروع أو اثنين ولا يتم البيع فيلجأ لخفض السعر لكن فى المقابل هناك مطور ذو خبرة وفى مكان أفضل وسعر المشروع يكون مرتفعا، وهذا الفرق بين الزيادة والخفض هناك شركات نتوقع لها أن ترفع أسعارها من 10 إلى 15% وشركات لن ترفع وكل شركة تختلف حسب المشروع والمكان.